O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO
Contrato é o documento escrito, de valor legal, firmado livremente, cujo conteúdo visa a estabelecer as condições gerais e específicas resultantes da vontade das partes envolvidas para, no caso da área de engenharia, prestações de serviços diversos como construções, administrações de serviços técnicos, assessorias, consultorias, elaborações de projetos, orçamentos, fiscalizações, etc.
Não são de interesse para nossos estudos os outros tantos tipos de contratos que se situam fora do interesse das atividades comuns da engenharia. O contrato (ou negócio jurídico) cria direitos e obrigações mútuas entre as partes e sempre envolve a inclusão, transferência, criação ou alteração de bem patrimonial.
É sempre bilateral (no mínimo) e comutativo.
Para chegar até sua forma definitiva, os Contratos passam por uma etapa anterior, de negociações das partes, que pode se tornar às vezes muito longa, até se chegar a uma Minuta de Contrato, redação provisória utilizada quando uma das partes está propondo as condições, as quais serão analisadas pela outra parte em entendimentos sucessivos.
Princípios do direito contratual
1) Autonomia da vontade (lex inter partes)
- Liberdade de Contratar
- Liberdade Contratual
2) Supremacia da ordem pública Fundamenta a função social do contrato
4) Obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda)
5) Boa-fé
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Estrutura do documento contratual
Em sua estruturação, os Contratos de compõem de preâmbulo (uma parte preliminar) com o título do documento, a qualificação das partes, o regime do contrato e sua finalidade resumida. A seguir, ele apresenta seu escopo ou contexto, subdividido em Cláusulas, que reúnem em si os assuntos afins, explorando-os e esgotando-os totalmente. As Cláusulas, para sua melhor organização e clareza, devem também ser subdivididas em itens e alíneas, conforme necessidades e conveniências, facilitando sua leitura e entendimento.
É importante verificar que os Contratos não são documentos isolados, mas acompanhados de vários outros complementares que não se transcrevem no documento, os chamados anexos. Os anexos mais comuns são os projetos, escrituras, especificações técnicas, orçamentos, cronogramas, croquis, memoriais, modelos reduzidos, normas e outros elementos técnicos. Todos esses anexos ao Contrato devem ser mencionados um a um, sempre com seus dados de identificação - números, datas, autores, aprovações, etc.
Ao final do documento, os Contratos contêm o local e data da sua celebração, seguidos das assinaturas das partes ou seus representantes mais as assinaturas de duas testemunhas. É sempre útil lembrar que tais tipos de documentos serão sempre rubricados pelas partes em todas as suas páginas, exceto a última, que já estará assinada.
CLÁUSULAS INDISPENSÁVEIS
As Cláusulas relacionadas a seguir são aquelas consideradas fundamentais ao se pensar na elaboração dos Contratos de construção, podendo-se a elas acrescentar outras ou mesmo desdobrá-las conforme critérios particulares das partes.
♦ Preâmbulo com Título e Qualificação das Partes Cláusulas indispensáveis:
♦ Objeto
♦ Obrigações e Direitos do Contratado
♦ Obrigações e Direitos do Contratante
♦ Prazos (totais e parciais) e Data de Início
♦ Preços e Reajustamentos
♦ Forma de Pagamento
♦ Penalidades e Multas
♦ Tolerâncias - Casos fortuitos e de força maior
♦ Documentos Integrantes do Contrato
♦ Rescisão
♦ Foro Encerramento:
♦ Data, local e assinaturas das partes
♦ Assinaturas de duas testemunhas
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REQUISITOS DE QUALIDADE DOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
Do ponto de vista das necessidades da prática corrente da engenharia, algumas recomendações devem ser consideradas, a fim de se alcançar um padrão de qualidade satisfatório na redação dos Contratos. Quanto mais criterioso for o procedimento na elaboração dos Contratos menores serão as chances de riscos decorrentes do contrato, o que fazem com que o engenheiro tenha que abrir mão de seu trabalho rotineiro para discutir questões no campo do Direito, o que pode trazer dificuldades.
• O documento deve ser conciso (sem omissões, excessos ou repetições);
• Atender sempre os interesses de ambas as partes; • Apresentar linguagem simples, correta, clara, objetiva e precisa;
• Não conter condições indefinidas, dando margem a tomadas de decisões "a posteriori" ou por vias judiciais;
• Não dar chances de interpretações duvidosas, duplas ou múltiplas;
• Esgotar completamente cada assunto dentro da sua própria Cláusula e item específico, não tratando de um mesmo assunto em cláusulas diversas e
• Ser explicativo e esclarecedor, quando necessário.
TERMOS ADITIVOS CONTRATUAIS
É muito comum o pensamento de que, após assinados os contratos, nenhuma condição contratual pode ser alterada. Tal idéia não apresenta consistência ou fundamento jurídico, pois uma vez havendo entendimento entre as partes, os Contratos podem ser facilmente adaptados, em alguns de seus pontos, através dos chamados Aditivos Contratuais ou Termos Aditivos Contratuais. São eles termos que se redigem ao final dos Contratos, alterando-se a(s) condição(ões) acordadas, os quais deverão ser numerados na ordem de surgimento, datados e assinados pelas partes.
O “REGISTRO DE OCORRÊNCIAS”
As situções que geram os Termos Aditivos e os chamados pleitos contratuais devem receber tratamento bastante especial, pois, não raras vezes, são causadores de divergências entre as partes. Deve-se proceder com a máxima transparência e segurança durante todo o processo de execução do contrato, tanto nas obrigações contratuais em si quanto nos documentos anexos, como especificações técnicas, preços, prorrogações involuntárias de prazos, projetos, etc. O instrumento que o engenheiro deve lançar mão para tal procedimento é o livro de registros da ABNT- NBR 5671 (antigo Diário de Obra), intitulado “Registro de Ocorrências”. A norma estabelece o livro como obrigatório e determina que as partes, durante a execução da obra, registrem fatos, observações e anotações de sua responsabilidade - a ausência de registros apropriados pode implicar em responsabilização do executante da obra, pela sua falta, e para aqueles que, nas suas respectivas responsabilidades e atribuições, deixaram de fazer o registro.
Pode-se citar como sendo dignos de registro:
• Alterações, voluntárias ou não, nos projetos
• Alterações, voluntárias ou não, nas especificações técnicas
• Fatores involuntários que interfiram nos prazos (casos fortuitos/força maior)
• Fatores involuntários que interfiram nos preços de obra (desequilíbrio financeiro)
• Fatos novos que, de alguma forma, interfiram no projeto
• Outros fatos, a julgamento do engenheiro responsável
A adoção desses registros obrigatórios é, inegavelmente, de grande valor para os técnicos responsáveis por serviços, resguardando-os de futuras situações que poderão ser prejudiciais profissionalmente.
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Contrato é o documento escrito, de valor legal, firmado livremente, cujo conteúdo visa a estabelecer as condições gerais e específicas resultantes da vontade das partes envolvidas para, no caso da área de engenharia, prestações de serviços diversos como construções, administrações de serviços técnicos, assessorias, consultorias, elaborações de projetos, orçamentos, fiscalizações, etc.
Não são de interesse para nossos estudos os outros tantos tipos de contratos que se situam fora do interesse das atividades comuns da engenharia. O contrato (ou negócio jurídico) cria direitos e obrigações mútuas entre as partes e sempre envolve a inclusão, transferência, criação ou alteração de bem patrimonial.
É sempre bilateral (no mínimo) e comutativo.
Para chegar até sua forma definitiva, os Contratos passam por uma etapa anterior, de negociações das partes, que pode se tornar às vezes muito longa, até se chegar a uma Minuta de Contrato, redação provisória utilizada quando uma das partes está propondo as condições, as quais serão analisadas pela outra parte em entendimentos sucessivos.
Princípios do direito contratual
1) Autonomia da vontade (lex inter partes)
- Liberdade de Contratar
- Liberdade Contratual
2) Supremacia da ordem pública Fundamenta a função social do contrato
4) Obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda)
5) Boa-fé
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Estrutura do documento contratual
Em sua estruturação, os Contratos de compõem de preâmbulo (uma parte preliminar) com o título do documento, a qualificação das partes, o regime do contrato e sua finalidade resumida. A seguir, ele apresenta seu escopo ou contexto, subdividido em Cláusulas, que reúnem em si os assuntos afins, explorando-os e esgotando-os totalmente. As Cláusulas, para sua melhor organização e clareza, devem também ser subdivididas em itens e alíneas, conforme necessidades e conveniências, facilitando sua leitura e entendimento.
É importante verificar que os Contratos não são documentos isolados, mas acompanhados de vários outros complementares que não se transcrevem no documento, os chamados anexos. Os anexos mais comuns são os projetos, escrituras, especificações técnicas, orçamentos, cronogramas, croquis, memoriais, modelos reduzidos, normas e outros elementos técnicos. Todos esses anexos ao Contrato devem ser mencionados um a um, sempre com seus dados de identificação - números, datas, autores, aprovações, etc.
Ao final do documento, os Contratos contêm o local e data da sua celebração, seguidos das assinaturas das partes ou seus representantes mais as assinaturas de duas testemunhas. É sempre útil lembrar que tais tipos de documentos serão sempre rubricados pelas partes em todas as suas páginas, exceto a última, que já estará assinada.
CLÁUSULAS INDISPENSÁVEIS
As Cláusulas relacionadas a seguir são aquelas consideradas fundamentais ao se pensar na elaboração dos Contratos de construção, podendo-se a elas acrescentar outras ou mesmo desdobrá-las conforme critérios particulares das partes.
♦ Preâmbulo com Título e Qualificação das Partes Cláusulas indispensáveis:
♦ Objeto
♦ Obrigações e Direitos do Contratado
♦ Obrigações e Direitos do Contratante
♦ Prazos (totais e parciais) e Data de Início
♦ Preços e Reajustamentos
♦ Forma de Pagamento
♦ Penalidades e Multas
♦ Tolerâncias - Casos fortuitos e de força maior
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REQUISITOS DE QUALIDADE DOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
Do ponto de vista das necessidades da prática corrente da engenharia, algumas recomendações devem ser consideradas, a fim de se alcançar um padrão de qualidade satisfatório na redação dos Contratos. Quanto mais criterioso for o procedimento na elaboração dos Contratos menores serão as chances de riscos decorrentes do contrato, o que fazem com que o engenheiro tenha que abrir mão de seu trabalho rotineiro para discutir questões no campo do Direito, o que pode trazer dificuldades.
• O documento deve ser conciso (sem omissões, excessos ou repetições);
• Atender sempre os interesses de ambas as partes; • Apresentar linguagem simples, correta, clara, objetiva e precisa;
• Não conter condições indefinidas, dando margem a tomadas de decisões "a posteriori" ou por vias judiciais;
• Não dar chances de interpretações duvidosas, duplas ou múltiplas;
• Esgotar completamente cada assunto dentro da sua própria Cláusula e item específico, não tratando de um mesmo assunto em cláusulas diversas e
• Ser explicativo e esclarecedor, quando necessário.
TERMOS ADITIVOS CONTRATUAIS
É muito comum o pensamento de que, após assinados os contratos, nenhuma condição contratual pode ser alterada. Tal idéia não apresenta consistência ou fundamento jurídico, pois uma vez havendo entendimento entre as partes, os Contratos podem ser facilmente adaptados, em alguns de seus pontos, através dos chamados Aditivos Contratuais ou Termos Aditivos Contratuais. São eles termos que se redigem ao final dos Contratos, alterando-se a(s) condição(ões) acordadas, os quais deverão ser numerados na ordem de surgimento, datados e assinados pelas partes.
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As situções que geram os Termos Aditivos e os chamados pleitos contratuais devem receber tratamento bastante especial, pois, não raras vezes, são causadores de divergências entre as partes. Deve-se proceder com a máxima transparência e segurança durante todo o processo de execução do contrato, tanto nas obrigações contratuais em si quanto nos documentos anexos, como especificações técnicas, preços, prorrogações involuntárias de prazos, projetos, etc. O instrumento que o engenheiro deve lançar mão para tal procedimento é o livro de registros da ABNT- NBR 5671 (antigo Diário de Obra), intitulado “Registro de Ocorrências”. A norma estabelece o livro como obrigatório e determina que as partes, durante a execução da obra, registrem fatos, observações e anotações de sua responsabilidade - a ausência de registros apropriados pode implicar em responsabilização do executante da obra, pela sua falta, e para aqueles que, nas suas respectivas responsabilidades e atribuições, deixaram de fazer o registro.
Pode-se citar como sendo dignos de registro:
• Alterações, voluntárias ou não, nos projetos
• Alterações, voluntárias ou não, nas especificações técnicas
• Fatores involuntários que interfiram nos prazos (casos fortuitos/força maior)
• Fatores involuntários que interfiram nos preços de obra (desequilíbrio financeiro)
• Fatos novos que, de alguma forma, interfiram no projeto
• Outros fatos, a julgamento do engenheiro responsável
A adoção desses registros obrigatórios é, inegavelmente, de grande valor para os técnicos responsáveis por serviços, resguardando-os de futuras situações que poderão ser prejudiciais profissionalmente.
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