MODALIDADES OU REGIMES DE CONTRATAÇÕES NA CONSTRUÇÃO CIVIL
Os regimes ou modalidades de contratações são de dois tipos:
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR GLOBAL
Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total, contratos a preço firme ou preço certo. O preço fixo pode ser reajustável ou irreajustável. O reajustamento não invalida a condição de preço fixo ou firme, pois é uma medida de compensação de desvalorização da moeda nas situações de instabilidade econômica – inflação.
Princípios Básicos: O Contratado executará a obra do Contratante, de acordo com o projeto e as especificações técnicas, dentro de um prazo determinado e por um preço global ou total fixo, por ele calculado e será remunerado mensalmente conforme:
o progresso na execução dos serviços da obra (n parcelas iguais);
etapas de serviços determinadas;
serviços previstos em cronograma físico. Requisitos indispensáveis:
Projeto executivo completo e detalhado
Especificações técnicas completas
Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas físico e financeiro Procedimentos:
• O Contratado elabora orçamento da obra, baseando-se nas especificações técnicas e nos projetos executivos e fornece um preço global para sua execução, bem como uma proposta de Cronogramas Físico e Financeiro. Esse preço será fixo (ou fechado), podendo sofrer reajustamento ou não, conforme condição contratual, e segundo o índice de reajustamento também estipulado em contrato, o que não significa que o preço deixa de ser fixo, como dito anteriormente;
• O Contratado, que se responsabiliza técnica e administrativamente pela obra em todos os seus aspectos, inicia a construção, suprindo-a com todos os insumos necessários (materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas), empregando seus próprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu próprio nome e por sua conta exclusiva, sem nenhuma participação imediata do Contratante nas despesas com a obra. Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos materiais e dos serviços e a obediência aos projetos e especificações técnicas, o Contratante indicará um preposto, o fiscal da obra, caso o próprio Contratante não tenha qualificação ou disponibilidade para tal tarefa;
• O Contratado se orienta pelo Cronograma Físico na execução dos serviços, o qual deverá ser rigorosamente cumprido dentro de cada período programado. Excetuando-se raríssimos casos, o período adotado é o mês;
• Ao final de cada mês, ou outro período estipulado em contrato, procede-se aos acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado. Efetua-se a medição (tarefa conjunta com a fiscalização da obra) dos serviços executados, comparando-os com aqueles previstos no Cronograma Físico.
• Estando os serviços executados em conformidade com os da previsão do cronograma, o Contratante efetua o pagamento conforme o valor previsto no Cronograma Financeiro relativo ao período. O comprovante de recebimento que compete ao Contratado fornecer ao Contratante será uma Nota Fiscal de Prestação de Serviços com fornecimento de mão-de-obra no valor do total do recebimento. Evidentemente, o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas" não explícitas, sendo uma parte do pagamento relativa a ressarcimento do custo direto de produção da obra e outra parte referente ao BDI, parte do qual corresponde à remuneração do Contratado.
• Em caso de o Contratado não haver executado o total dos serviços previstos no Cronograma Físico, a mesma não fará jus ao recebimento previsto, ficando este adiado para a medição seguinte, caso seja cumprida a programação acumulada de serviços dos dois períodos;
• Os casos de alterações, voluntárias ou não, em projetos, especificações e/ou prazos, deverão ser acordados em tempo hábil pelas partes, pois trata-se de casos imprevistos e não facilmente compatíveis com a natureza rígida desta modalidade de contratação;
• Este é o procedimento adotado a cada mês, até o término da obra.
• O preço global ou fechado fornecido pelo Contratado é:
Custo da construção + BDI (benefícios e despesas indiretas)
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALORES UNITÁRIOS
Também chamados de Preços Unitários, constitui uma variação do regime de Empreitada, não a preço global, onde o Contratado fornecerá os preços fixos unitários de cada serviço (BDI incluso) por unidade de comprimento, área, volume, peso, peça, etc, recebendo o pagamento em função dos quantitativos executados ao final de cada período estipulado em contrato, mediante o critério de medição.
Dependendo do volume total dos serviços ou do porte da obra e de seu prazo global, poderá haver apenas uma única medição ao final, ou diversas medições periódicas. Trata-se, portanto, de empreitada a preços fixos unitários de serviços na qual o preço global somente será conhecido após a execução da totalidade dos serviços, o que difere substancialmente da empreitada a preço global onde este já é conhecido previamente.
Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de características diversas, sendo o mais comum quando se tem serviços com especificações bem definidas, mas seus quantitativos não são facilmente mensuráveis antes de serem bem inspecionados ou executados.
É o caso, por exemplo, das obras de recuperações diversas em revestimentos de paredes (cerâmicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de pisos (tacos, cerâmicos, vinílicos, têxteis, laminados, placas diversas, etc), reformas em geral, manutenções, etc.
Logicamente esta modalidade pode também ser utilizada em qualquer outra obra em substituição ao preço global apesar de apresentar desvantagens onde se destaca o laborioso e complexo trabalho das medições de tantos itens característicos da construção civil.
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO
O Contratado executará a obra do Contratante pelo valor que se apurar efetivamente, e será remunerado pelo serviço prestado segundo um percentual (Taxa de Administração) previamente acordado e fixado em contrato, em relação ao custo efetivo da obra. Pode ser por taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa variável (em função do custo efetivo).
Neste caso pode-se ter ou não os projetos, especificações técnicas e cronogramas definidos, pois a natureza do regime de contratação admite tal flexibilidade, conforme verificaremos a seguir.
Procedimentos:
• O Contratado elabora orçamento aproximado ou estimado do valor global da obra, baseado na mais provável forma final do projeto arquitetônico e em uma provável especificação técnica de materiais, propondo também o prazo total em que a obra deverá ser executada, tudo de comum acordo com o Contratante, fornecendo a este uma ordem de grandeza de quanto lhe custará sua obra e em que prazo será feita;
• Concluídos os acordos descritos acima, o Contratado elabora a Previsão de Despesas do 1o mês de obra, a qual deverá conter os serviços que serão executados no referido período, os materiais para tal e suas (?) quantidades, bem como os valores financeiros correspondentes tanto aos materiais quanto à mão-de-obra e encargos sociais, equipamentos e ferramentas. Tal previsão será feita a cada início de mês, e apresentada para a aprovação ou aceite do Contratante. A previsão inclui também a taxa de administração prevista, como remuneração do Contratado no período. A previsão passa necessariamente pela aprovação ou aceite do Contratante (anexo 1);
• O Contratante desembolsa o valor financeiro previsto, o qual será administrado pelo Contratado, que inicia a obra adquirindo todos os insumos necessários àquele período, em nome e por conta do Contratante. A mão-de-obra poderá ser recrutada e registrada em nome de qualquer das partes, conforme acordo prévio, embora o mais comum seja em nome do Contratado;
• O Contratado se responsabiliza por toda a direção técnica e administrativa da obra, tanto dos materiais, equipamentos e ferramentas, quanto da mão-de-obra, em todos os seus aspectos e implicações;
• O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir rigorosamente, até o final do período, a previsão de serviços, dentro da previsão de despesas;
• Ao final do período, o Contratado elabora o Relatório de Despesas (anexo 2) do mês, anexando a este todos os documentos comprobatórios, apresentando ao seu final o cálculo real de sua remuneração, a chamada Taxa de Administração (já estimada na previsão de despesas) sobre o total de despesas efetivas do mês. Aqui podem ser constatadas as possíveis falhas na previsão elaborada no início do mês, o que recomenda que as previsões devam ser feitas criteriosamente;
• Juntamente com o acerto de fechamento do mês anterior, o Contratado apresenta também a previsão para o período que se inicia, e assim o procedimento se repete a cada período até o encerramento da construção.
O valor percentual que o Contratado recebe como remuneração pelo seu trabalho, correspondente à Taxa de Administração, é variável conforme as condições e características da obra. Geralmente leva-se em consideração fatores como o grau de complexidade da obra, o volume, o padrão de seu acabamento, a finalidade a que se destina, sua localização geográfica, as condições topográficas do local, as vias de acesso, os serviços públicos disponíveis, condições ambientais locais, entre outros.
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ARRANJOS MISTOS DE CONTRATAÇÕES
Não são tão numerosas as opções de arranjos contratuais mistos, ou seja, aqueles que combinam características das duas modalidades fundamentais, a empreitada e a administração.
Contudo, algumas são bastante utilizadas no Brasil, principalmente para obras de pequeno porte. Dentre elas, a mais comum é aquela na qual o Contratado trabalha com a mão-de-obra em regime de empreitada (preço fechado ou fixo) e os materiais e equipamentos em modalidade de administração.
Os regimes mistos são resultados de negociações entre as partes, motivadas por circunstâncias especiais decorrentes, por exemplo, de projetos não bem definidos, especificações técnicas incompletas ou sujeitas a revisões, prazos incertos em decorrência de instabilidades financeiras, e outras condições particulares de uma ou ambas as partes.
IMPORTANTE:
A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua elaboração ou execução mal administrada pode levar as partes a situações de grande dificuldade, acarretando em prejuízos para uma delas ou ambas. Muito comum é o surgimento dos chamados pleitos contratuais ou reivindicações contratuais (claims).
Os pleitos, em geral são originados por queixas do contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por alguma condição que julga lhe ter sido desfavorável e resultam também de outros motivos, além da modalidade contratual.
As reivindicações são sobre preços ou prazos e, não raro, geram questões na esfera judicial. Por isso, o profissional da engenharia deve ter conhecimento consistente das questões contratuais, já que este é um aspecto determinante no sucesso ou fracasso de um empreendimento.
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Os regimes ou modalidades de contratações são de dois tipos:
- A preço fixo (conhecida no Brasil com empreitada)
- A preço móvel ou variável (conhecida como administração)
As duas modalidades permitem uma vasta série de variações nos seus arranjos
contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos contratuais já
consagrados na prática sem, contudo, perderem as características de uma ou da outra
modalidade. Assim são, por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-build
(referido na lei 8.666/93 como empreitada integral), Contratos de Incentivo diversos
como, por exemplo, Máximo Garantido Divisão do Economizado e algumas outras
variações menos comuns ainda no Brasil.
Cada modalidade com seus arranjos específicos apresentam, evidentemente,
vantagens e desvantagens, além de riscos, que devem ser analisadas em todos os seus
aspectos sempre que a situação envolve a escolha da modalidade contratual.
Pode-se
afirmar, sem margem de erro, que não existe um contrato perfeito. O contrato sempre
apresentará características favoráveis e desfavoráveis a ambas as partes envolvidas.
A
opção pela melhor modalidade varia de caso a caso e se baseará nas prioridades,
conveniências e/ou necessidades das partes, principalmente do contratante.
Segundo Limmer (1997)
O bom contrato é aquele por meio do qual uma obra é executada por um preço e
condições considerados justos pelas partes contratantes, que permita um lucro
ao construtor (visto que o lucro é o seu objetivo) cumprindo-se o prazo e o
padrão de qualidade previstos no contrato.
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR GLOBAL
Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total, contratos a preço firme ou preço certo. O preço fixo pode ser reajustável ou irreajustável. O reajustamento não invalida a condição de preço fixo ou firme, pois é uma medida de compensação de desvalorização da moeda nas situações de instabilidade econômica – inflação.
Princípios Básicos: O Contratado executará a obra do Contratante, de acordo com o projeto e as especificações técnicas, dentro de um prazo determinado e por um preço global ou total fixo, por ele calculado e será remunerado mensalmente conforme:
o progresso na execução dos serviços da obra (n parcelas iguais);
etapas de serviços determinadas;
serviços previstos em cronograma físico. Requisitos indispensáveis:
Projeto executivo completo e detalhado
Especificações técnicas completas
Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas físico e financeiro Procedimentos:
• O Contratado elabora orçamento da obra, baseando-se nas especificações técnicas e nos projetos executivos e fornece um preço global para sua execução, bem como uma proposta de Cronogramas Físico e Financeiro. Esse preço será fixo (ou fechado), podendo sofrer reajustamento ou não, conforme condição contratual, e segundo o índice de reajustamento também estipulado em contrato, o que não significa que o preço deixa de ser fixo, como dito anteriormente;
• O Contratado, que se responsabiliza técnica e administrativamente pela obra em todos os seus aspectos, inicia a construção, suprindo-a com todos os insumos necessários (materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas), empregando seus próprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu próprio nome e por sua conta exclusiva, sem nenhuma participação imediata do Contratante nas despesas com a obra. Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos materiais e dos serviços e a obediência aos projetos e especificações técnicas, o Contratante indicará um preposto, o fiscal da obra, caso o próprio Contratante não tenha qualificação ou disponibilidade para tal tarefa;
• O Contratado se orienta pelo Cronograma Físico na execução dos serviços, o qual deverá ser rigorosamente cumprido dentro de cada período programado. Excetuando-se raríssimos casos, o período adotado é o mês;
• Ao final de cada mês, ou outro período estipulado em contrato, procede-se aos acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado. Efetua-se a medição (tarefa conjunta com a fiscalização da obra) dos serviços executados, comparando-os com aqueles previstos no Cronograma Físico.
• Estando os serviços executados em conformidade com os da previsão do cronograma, o Contratante efetua o pagamento conforme o valor previsto no Cronograma Financeiro relativo ao período. O comprovante de recebimento que compete ao Contratado fornecer ao Contratante será uma Nota Fiscal de Prestação de Serviços com fornecimento de mão-de-obra no valor do total do recebimento. Evidentemente, o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas" não explícitas, sendo uma parte do pagamento relativa a ressarcimento do custo direto de produção da obra e outra parte referente ao BDI, parte do qual corresponde à remuneração do Contratado.
• Em caso de o Contratado não haver executado o total dos serviços previstos no Cronograma Físico, a mesma não fará jus ao recebimento previsto, ficando este adiado para a medição seguinte, caso seja cumprida a programação acumulada de serviços dos dois períodos;
• Os casos de alterações, voluntárias ou não, em projetos, especificações e/ou prazos, deverão ser acordados em tempo hábil pelas partes, pois trata-se de casos imprevistos e não facilmente compatíveis com a natureza rígida desta modalidade de contratação;
• Este é o procedimento adotado a cada mês, até o término da obra.
• O preço global ou fechado fornecido pelo Contratado é:
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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALORES UNITÁRIOS
Também chamados de Preços Unitários, constitui uma variação do regime de Empreitada, não a preço global, onde o Contratado fornecerá os preços fixos unitários de cada serviço (BDI incluso) por unidade de comprimento, área, volume, peso, peça, etc, recebendo o pagamento em função dos quantitativos executados ao final de cada período estipulado em contrato, mediante o critério de medição.
Dependendo do volume total dos serviços ou do porte da obra e de seu prazo global, poderá haver apenas uma única medição ao final, ou diversas medições periódicas. Trata-se, portanto, de empreitada a preços fixos unitários de serviços na qual o preço global somente será conhecido após a execução da totalidade dos serviços, o que difere substancialmente da empreitada a preço global onde este já é conhecido previamente.
Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de características diversas, sendo o mais comum quando se tem serviços com especificações bem definidas, mas seus quantitativos não são facilmente mensuráveis antes de serem bem inspecionados ou executados.
É o caso, por exemplo, das obras de recuperações diversas em revestimentos de paredes (cerâmicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de pisos (tacos, cerâmicos, vinílicos, têxteis, laminados, placas diversas, etc), reformas em geral, manutenções, etc.
Logicamente esta modalidade pode também ser utilizada em qualquer outra obra em substituição ao preço global apesar de apresentar desvantagens onde se destaca o laborioso e complexo trabalho das medições de tantos itens característicos da construção civil.
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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO
O Contratado executará a obra do Contratante pelo valor que se apurar efetivamente, e será remunerado pelo serviço prestado segundo um percentual (Taxa de Administração) previamente acordado e fixado em contrato, em relação ao custo efetivo da obra. Pode ser por taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa variável (em função do custo efetivo).
Neste caso pode-se ter ou não os projetos, especificações técnicas e cronogramas definidos, pois a natureza do regime de contratação admite tal flexibilidade, conforme verificaremos a seguir.
Procedimentos:
• O Contratado elabora orçamento aproximado ou estimado do valor global da obra, baseado na mais provável forma final do projeto arquitetônico e em uma provável especificação técnica de materiais, propondo também o prazo total em que a obra deverá ser executada, tudo de comum acordo com o Contratante, fornecendo a este uma ordem de grandeza de quanto lhe custará sua obra e em que prazo será feita;
• Concluídos os acordos descritos acima, o Contratado elabora a Previsão de Despesas do 1o mês de obra, a qual deverá conter os serviços que serão executados no referido período, os materiais para tal e suas (?) quantidades, bem como os valores financeiros correspondentes tanto aos materiais quanto à mão-de-obra e encargos sociais, equipamentos e ferramentas. Tal previsão será feita a cada início de mês, e apresentada para a aprovação ou aceite do Contratante. A previsão inclui também a taxa de administração prevista, como remuneração do Contratado no período. A previsão passa necessariamente pela aprovação ou aceite do Contratante (anexo 1);
• O Contratante desembolsa o valor financeiro previsto, o qual será administrado pelo Contratado, que inicia a obra adquirindo todos os insumos necessários àquele período, em nome e por conta do Contratante. A mão-de-obra poderá ser recrutada e registrada em nome de qualquer das partes, conforme acordo prévio, embora o mais comum seja em nome do Contratado;
• O Contratado se responsabiliza por toda a direção técnica e administrativa da obra, tanto dos materiais, equipamentos e ferramentas, quanto da mão-de-obra, em todos os seus aspectos e implicações;
• O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir rigorosamente, até o final do período, a previsão de serviços, dentro da previsão de despesas;
• Ao final do período, o Contratado elabora o Relatório de Despesas (anexo 2) do mês, anexando a este todos os documentos comprobatórios, apresentando ao seu final o cálculo real de sua remuneração, a chamada Taxa de Administração (já estimada na previsão de despesas) sobre o total de despesas efetivas do mês. Aqui podem ser constatadas as possíveis falhas na previsão elaborada no início do mês, o que recomenda que as previsões devam ser feitas criteriosamente;
• Juntamente com o acerto de fechamento do mês anterior, o Contratado apresenta também a previsão para o período que se inicia, e assim o procedimento se repete a cada período até o encerramento da construção.
O valor percentual que o Contratado recebe como remuneração pelo seu trabalho, correspondente à Taxa de Administração, é variável conforme as condições e características da obra. Geralmente leva-se em consideração fatores como o grau de complexidade da obra, o volume, o padrão de seu acabamento, a finalidade a que se destina, sua localização geográfica, as condições topográficas do local, as vias de acesso, os serviços públicos disponíveis, condições ambientais locais, entre outros.
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ARRANJOS MISTOS DE CONTRATAÇÕES
Não são tão numerosas as opções de arranjos contratuais mistos, ou seja, aqueles que combinam características das duas modalidades fundamentais, a empreitada e a administração.
Contudo, algumas são bastante utilizadas no Brasil, principalmente para obras de pequeno porte. Dentre elas, a mais comum é aquela na qual o Contratado trabalha com a mão-de-obra em regime de empreitada (preço fechado ou fixo) e os materiais e equipamentos em modalidade de administração.
Os regimes mistos são resultados de negociações entre as partes, motivadas por circunstâncias especiais decorrentes, por exemplo, de projetos não bem definidos, especificações técnicas incompletas ou sujeitas a revisões, prazos incertos em decorrência de instabilidades financeiras, e outras condições particulares de uma ou ambas as partes.
IMPORTANTE:
A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua elaboração ou execução mal administrada pode levar as partes a situações de grande dificuldade, acarretando em prejuízos para uma delas ou ambas. Muito comum é o surgimento dos chamados pleitos contratuais ou reivindicações contratuais (claims).
Os pleitos, em geral são originados por queixas do contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por alguma condição que julga lhe ter sido desfavorável e resultam também de outros motivos, além da modalidade contratual.
As reivindicações são sobre preços ou prazos e, não raro, geram questões na esfera judicial. Por isso, o profissional da engenharia deve ter conhecimento consistente das questões contratuais, já que este é um aspecto determinante no sucesso ou fracasso de um empreendimento.
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