Cuidado no 1 - Valide o orçamento da construtora
Numa obra a preço de custo, o sistema é muito simples e funciona de acordo com as seguintes regras básicas: um grupo de pessoas constitui um condomínio e se cotiza para bancar a construção de um prédio ou um conjunto de casas, pagando parcelas mensais e contratando uma construtora em regime de administração (remuneração por percentual sobre os custos). Tudo claro e aparentemente à prova de erro.
Acontece que, para esse esquema todo funcionar bem, é necessário que o orçamento da edificação seja preciso, pois os condôminos têm que fazer sua programação financeira, avaliar capacidade de pagamento e assumir compromissos às vezes bastante onerosos.
Quando uma incorporadora lança um prédio por preço fixo, o adquirente já sabe de antemão quanto irá pagar. Se for financiar, o valor é conhecido. Se houver algum furo de orçamento, o incorporador é quem arca com a diferença (e por isso sempre embute alguma contingência no preço do imóvel).
No sistema de preço de custo, o desembolso total caberá aos adquirentes. Como não se sabe de antemão o custo total da obra, o rateio será tão mais preciso quanto mais preciso for o orçamento inicial do empreendimento. Aí é que entra em jogo a questão da alocação do risco. O orçamento da obra feito pela construtora não é fixo ou vinculante, mas meramente referencial, pois a essência da modalidade é que os condôminos ratearão o custo que a obra vier a ter, independentemente do orçamento inicial.
As duas únicas maneiras de responsabilizar a construtora no caso de estouro do custo da obra é provar que o orçamento foi deliberadamente malfeito para ludibriar os condôminos (com omissões propositais, por exemplo) ou que houve uma manifesta ineficiência na alocação dos recursos aportados. Em ambos os casos, o ônus da prova cabe a quem acusa ― os condôminos. E, convenhamos, não é tarefa das mais fáceis.
Ante o exposto, nossa primeira recomendação é validar o orçamento da obra. Como se faz isto? Encomendando dois orçamentos independentes ― a duas construtoras ou à construtora e a um profissional do mercado ― ou, o que talvez seja mais prático, pedir a um orçamentista experimentado para aferir o orçamento da construtora. O orçamentista validador irá checar (por amostragem ou integralmente) o levantamento dos quantitativos, o escopo dos serviços orçados, o custo dos insumos, as produtividades, etc.]
Cuidado no 2 - Comece a arrecadar cedo
Na maior parte dos casos, os condôminos rateiam o custo da obra em parcelas mensais fixas, corrigindo-as periodicamente por meio de algum indexador (IGP-M, INCC, etc.). A razão para isso é óbvia: todo mundo se programa melhor para pagar parcelas iguais do que variáveis ao longo do tempo.
Ocorre que uma obra não tem desembolsos lineares. O comportamento do custo ao longo dos meses é uma curva em formato de sino. Sendo assim, no começo as parcelas mensais pagas pelos condôminos são suficientes para bancar a obra, e ainda sobra um excedente que supostamente compensa o custo mais alto do meio do período de construção. Essa conta, contudo, só fecha se o fluxo de caixa da obra for feito com cuidado, pois o que vemos é que muitas vezes falta dinheiro no meio da obra justamente porque o excedente inicial não é suficiente para superior a necessidade de dinheiro do pico da obra.
Vejamos o exemplo abaixo, que mostra uma obra de R$1.000 a ser feita em 18 meses. O primeiro gráfico mostra aportes mensais e iguais de R$55 (= 1000/18) e a respectiva arrecadação acumulada, bem como o custo hipotético da obra mês a mês e o respectivo custo acumulado. Nota-se que, embora a arrecadação total seja R$1000 e o custo total também seja R$1000, há déficit de caixa a partir do 9º mês. Nestas condições, será impossível fazer a obra pelo valor orçado, pois quem irá pagar a diferença? A saída será dilatar o prazo e incorrer em mais custo indireto da construtora...
A mesma obra, com as mesmas parcelas e o mesmo custo mensal, apresenta uma situação bem diferente se a arrecadação começar 3 meses antes. A obra sempre terá dinheiro em caixa.
Cuidado no 3 - Crie regras para alterações de projeto
Um problema que também surge e, via de regra, causa alvoroço entre os condôminos e a construtora são as alterações de projeto. Essas mudanças, que podem ser simples ou complexas, têm origem diversas:
Alteração de especificações técnicas - substituição de um piso barato por outro caro "para valorizar o prédio", inclusão de esquadrias em paredes originalmente cegas, inclusão de sistemas inteligentes, upgrade disso e daquilo...;
Imposições técnicas - aumento de dimensões de elementos estruturais, necessidade de muro de arrimo, substituição de solo etc.
No caso das imposições de ordem técnica, é difícil não incorporar esse custo extra à obra. O montante final da obra terá que ser rateado de qualquer maneira. Entretanto, se as mudanças de especificações técnicas não tiverem regras previamente estabelecidas e cumpridas, o orçamento tende a se deteriorar.
Uma boa prática é estabelecer quórum para aprovação de mudanças de projeto que tenham impacto no orçamento; outra é somente admitir mudanças depois que a construtora orçar o custo adicional. E outra regra bastante importante é criar um rito para a solicitação de mudanças de projeto. Em muitos prédios, aparece um condômino que, depois de feita a alvenaria do andar, quer rever a planta, derrubar parede, incluir portas, etc. Embora esse custo seja sempre pago pelo futuro morador daquela unidade, o que não se mede é o atraso que essas mudanças podem causar!
Cuidado no 4 - Defina quem é o dono de cada unidade
No início, uma obra a preço de custo é um sonho. Os condôminos são amigos, o orçamento é factível, o prazo será cumprido e a construtora é competente. Quando a obra começa, os problemas começam a surgir.
Um problema que eu já vi tomar proporções alarmantes é definir no início que os integrantes do condomínio são donos do empreendimento por igual e que mais à frente será decidido quem ficará com qual unidade. Isso é um erro. A família a quem couber a unidade do 1º andar, de fundos, com vista para o prédio vizinho, certamente esperneará quando souber que outra família, que pagou o mesmo, foi contemplada com o apartamento do 10º andar com vista para o mar ou para o parque.
Faço questão de ressaltar essa recomendação: sorteie logo de saída quem ficará com o quê. Se for o caso, estipule parcelas diferentes de acordo com a localização da unidade. O que se tem que evitar são condôminos descontentes, que deixam de pagar a parcela e atrapalham a saúde do empreendimento.
Autor: Aldo Dórea Mattos
Fonte: pini.com.br