A incorporação imobiliária é um dos negócios mais realizados no setor da construção civil. Tendo em vista a relevância social e a venda antecipada (no lançamento ou durante a construção), a legislação prevê alguns mecanismos de proteção ao comprador.
Na década de 50, com a urbanização acelerada do país, em parte provocada pelo crescimento da indústria, havia uma forte procura por imóveis nas áreas urbanas. O número de incorporadores e de empreendimentos cresceu rapidamente. Contudo, logo surgiram os "maus incorporadores", que lançavam empreendimentos, recebiam recursos e não eram mais encontrados.
Em contraposição, profissionais sérios eram obrigados a arcar com as diferenças provocadas pela inflação, pois a legislação não previa o reajustamento de preços. Além disso, também existiam dificuldades quanto à identificação dos direitos e deveres dos proprietários e moradores de imóveis que dispunham de áreas de uso comum.
Esses problemas eram abordados com a mesma legislação aplicada a condomínios de áreas rurais, baseada no Código Civil de 1917, e provocaram dificuldades de interpretação, exigindo a edição de legislação apropriada. Em 1964, a Lei 4591 definiu regras específicas para o condomínio em edificações e para as incorporações imobiliárias.
A definição legal, constante no art. 28 da Lei 4591/64, diz que incorporação imobiliária é "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas".
A definição legal, constante no art. 28 da Lei 4591/64, diz que incorporação imobiliária é "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas".
Em outras palavras, "incorporação imobiliária é o contrato pelo qual empresa de incorporação se compromete a vender, ou vende, fração ideal de terreno com vinculação à unidade autônoma de edificação por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construção que a autoridade administrativa aprovará, e de memorial que o descreva, e será arquivado no Registro de Imóveis" (a definição é de Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317).
Parte desta legislação foi alterada com a edição do novo Código Civil brasileiro, mas as questões referentes à especificação e ao orçamento são reguladas/detalhadas através da NBR 12721 (ABNT, 2006).
A NBR 12721 é a Norma Brasileira que define os critérios para a descrição das unidades e para o orçamento na incorporação de edificações em condomínio. A versão anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em obediência ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizada posteriormente em 1992, 1999 e 2006.
A NBR 12721 é a Norma Brasileira que define os critérios para a descrição das unidades e para o orçamento na incorporação de edificações em condomínio. A versão anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em obediência ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizada posteriormente em 1992, 1999 e 2006.
A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartórios de Imóveis, das questões relativas ao custo e às especificações dos imóveis. A finalidade principal é a garantia, para incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prédio será construído com determinadas características, registradas em planilhas próprias, não se exigindo ou aceitando obra diversa (ABNT, 1965, 1993, 1999, 2006).
Documentos para o registro da incorporação
A negociação das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma série de documentos, tornando clara a incorporação. O art. 32 da Lei 4591/64 indica os documentos a serem arquivados no Cartório de Registro de Imóveis. Há uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados à NBR 12721 são os seguintes:
* cálculo das áreas das edificações, discriminando além do global, o das partes comuns, e indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
Documentos para o registro da incorporação
A negociação das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma série de documentos, tornando clara a incorporação. O art. 32 da Lei 4591/64 indica os documentos a serem arquivados no Cartório de Registro de Imóveis. Há uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados à NBR 12721 são os seguintes:
* cálculo das áreas das edificações, discriminando além do global, o das partes comuns, e indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
* memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53, desta lei;
* avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso I, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se também o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
* discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
* declaração em que se defina a parcela do preço de trata o inciso I, do art. 39; p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.”
Requisitos para o orçamento pela Norma NBR 12721
Do conjunto de documentos relacionado acima, o principal elemento é o preço do edifício a ser incorporado e das suas unidades componentes, obtidos inicialmente através de um orçamento padronizado.
Requisitos para o orçamento pela Norma NBR 12721
Do conjunto de documentos relacionado acima, o principal elemento é o preço do edifício a ser incorporado e das suas unidades componentes, obtidos inicialmente através de um orçamento padronizado.
São oito planilhas, chamadas de "Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as características do prédio, geralmente antes mesmo de ser concluído o projeto definitivo. Assim, mesmo em fase de anteprojeto, as dimensões e os acabamentos já devem estar definidos. Os quadros são os seguintes (ABNT, 2006):
I) Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global;
I) Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global;
I) Cálculo das áreas das unidades autônomas;
I) Avaliação do custo global e unitário da construção
; IV A) Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo do re-rateio de subrogação;
IV B) Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração (condomínio vertical);
IV B1) Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração (condomínio horizontal);
V) Informações gerais;
VI) Memorial descritivo dos equipamentos;
VII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso privativo);
VIII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso comum).
O preço da construção deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da incorporação. Inicialmente, por não existirem projetos completos e detalhados em grau suficiente, aplica-se uma forma aproximada de orçamento, realizada através dos Quadros I a IV da NBR 12721 (ABNT, 2006).
Esta norma criou uma metodologia que permite a obtenção dos custos de cada unidade autônoma a partir de anteprojetos da edificação a ser incorporada.
Através dela, também são definidos dimensões e detalhes de acabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compõe a obra. Os resultados são registrados nos "Quadros", os quais devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no Cartório de Registro de Imóveis.
Na prática, há diferentes interpretações em cada cartório, sendo que alguns exigem apenas os Quadros I e I e um ofício descrevendo os custos das edificações.
Antes da incorporação se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autônoma. Este processo é realizado através dos "custos unitários básicos", elementos padronizados de custo, calculados mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção civil.
Antes da incorporação se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autônoma. Este processo é realizado através dos "custos unitários básicos", elementos padronizados de custo, calculados mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção civil.
Em um segundo momento, após a incorporação, deve ser realizado um orçamento discriminado de construção, tendo como base composições de custo correntes (publicadas em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, o qual deve ser revisado ao menos semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da Lei 4591/64.
Custo Unitário Básico
O formato de orçamento adotado pela norma é simplificado, tendo em vista que no momento do registro da incorporação o projeto ainda não está completo. O modelo de orçamento proposto na norma consiste de uma forma mais detalhada do orçamento paramétrico, usando o CUB (Custo Unitário Básico) como elemento fundamental mas considerando a existência de partes do projeto com padrões diferentes.
O CUB é um indicador do custo de construção, utilizado para a estimativa inicial e para o reajuste dos valores monetários calculados nos Quadros da NBR 12721. O CUB é calculado com base em um conjunto de materiais (lotes básicos), gerado a partir da análise de um conjunto de projetos típicos.
Custo Unitário Básico
O formato de orçamento adotado pela norma é simplificado, tendo em vista que no momento do registro da incorporação o projeto ainda não está completo. O modelo de orçamento proposto na norma consiste de uma forma mais detalhada do orçamento paramétrico, usando o CUB (Custo Unitário Básico) como elemento fundamental mas considerando a existência de partes do projeto com padrões diferentes.
O CUB é um indicador do custo de construção, utilizado para a estimativa inicial e para o reajuste dos valores monetários calculados nos Quadros da NBR 12721. O CUB é calculado com base em um conjunto de materiais (lotes básicos), gerado a partir da análise de um conjunto de projetos típicos.
A versão inicial considerava 24 tipos de projetos habitacionais construídos nas grandes cidades brasileiras em 1964. Os lotes de materiais foram atualizados em 1992, e em 1999 foram incluídos projetos comerciais, de habitação popular e de galpão industrial, mantendo ainda os projetos habitacionais originais.
A versão atual, lançada em 2006, considerou um novo conjunto de projetos, com características contemporâneas, seguindo a prática atual no mercado imobiliário.
Existem 12 tipos de CUB residenciais, definidos com base em projetos-padrão que consideram o número de pavimentos (1, 4, 8 ou 16) e o padrão de acabamento (Baixo, Normal ou Alto).
Existem 12 tipos de CUB residenciais, definidos com base em projetos-padrão que consideram o número de pavimentos (1, 4, 8 ou 16) e o padrão de acabamento (Baixo, Normal ou Alto).
A Norma também prevê custos para obras populares, comerciais e industriais. Por exemplo, para o mês de agosto de 2008, o Sinduscon-RS calculou os seguintes valores para o CUB (Tabela 2).
Tabela 2 – Custo Unitário Básico Habitacional da Construção Civil/RS - NBR 12721/2006
Na versão anterior (NBR 12721/1999), os sindicatos da construção calculavam um valor médio, conhecido como “CUB ponderado”, que ainda é bastante empregado para realizar orçamento paramétrico e atualização de valores em pequenas obras.
Tabela 2 – Custo Unitário Básico Habitacional da Construção Civil/RS - NBR 12721/2006
Na versão anterior (NBR 12721/1999), os sindicatos da construção calculavam um valor médio, conhecido como “CUB ponderado”, que ainda é bastante empregado para realizar orçamento paramétrico e atualização de valores em pequenas obras.
A versão atual prevê que cada um dos sindicatos pode escolher um dos vários tipos de CUB como “representativo”. A maioria dos sindicatos utiliza o R8-N. Como a nova versão considera um conjunto bastante diferente de projetos, os lotes de materiais são distintos, e os valores do CUB calculados pela versão anterior e pela atual não podem ser comparados diretamente.
É interessante avaliar as oscilações do CUB ponderado desde os anos 70 até hoje, em termos reais, conforme apresentado na Figura 3. A curva revela grandes variações nos valores do CUB. Estas variações são provocadas pelas variações nas condições econômicas gerais e outros elementos.
É interessante avaliar as oscilações do CUB ponderado desde os anos 70 até hoje, em termos reais, conforme apresentado na Figura 3. A curva revela grandes variações nos valores do CUB. Estas variações são provocadas pelas variações nas condições econômicas gerais e outros elementos.
Existem diversos fatores, mas grande parte das variações é causada por pressões dos oligopólios de cimento, vidro e aço, planos ou programas habitacionais do governo federal (inclusive nível de juros praticado), por assinatura ou término de contratos internacionais das grandes construtoras, por aquecimento e desaquecimento das obras públicas e pela atratividade da atividade imobiliária em geral.
Verifica-se que, em valores reais, os últimos anos representam os menores valores da história do CUB.
*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://w.sinduscon-rs.com.br) - Valores atualizados para Agosto de 2008 através do IGP-DI (FGV)
Para analisar com mais cuidado o período recente, apresenta-se a seguir o gráfico do CUB ponderado apenas no período após o Plano Real (Figura 4).
Percebe-se que de 1998 a 2005 houve um decrescimento dos valores reais e atualmente não há uma tendência definida da variação dos valores do CUB. O CUB baseado nos critérios da versão atual da norma vem sendo calculado desde fevereiro de 2006.
A série é ainda recente e não permite a investigação completa do comportamento econômico desse índice. Tomando como exemplo o CUB R16-A (NBR 12721/2006), aparentemente não há dissociação na variação desse e do CUB ponderado (NBR 12721/1999).
*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://w.sinduscon-rs.com.br) - Valores atualizados para Agosto de 2008 através do IGP-DI (FGV).
Área Equivalente de Construção
A primeira etapa de orçamento para incorporações baseia-se em ponderações realizadas através da área equivalente de construção. A área real é aquela medida em planta, seguindo um critério específico da Norma, enquanto que a área equivalente é obtida levando-se em conta a proporção de custo em relação ao padrão geral da obra.
Em uma primeira etapa, deve ser escolhido o padrão de referência, comparando-se os parâmetros gerais do prédio e seu memorial descritivo com as definições dos padrões da Norma, optando por um dos tipos de CUB.
As áreas do prédio que seguem este padrão têm área real igual à área equivalente (1:1). As áreas descobertas ou de padrão diferente devem ser corrigidas, gerando áreas equivalentes maiores ou menores do que a real. Por exemplo, se uma área de estacionamento tem custo de 50% do padrão, então uma vaga de estacionamento de 16m2 de área real terá 8 m2 de área equivalente (1: 0,5).
As áreas do prédio que seguem este padrão têm área real igual à área equivalente (1:1). As áreas descobertas ou de padrão diferente devem ser corrigidas, gerando áreas equivalentes maiores ou menores do que a real. Por exemplo, se uma área de estacionamento tem custo de 50% do padrão, então uma vaga de estacionamento de 16m2 de área real terá 8 m2 de área equivalente (1: 0,5).
Por outro lado, um salão de festas com padrão superior ao padrão geral do prédio, por exemplo com custos 40% maiores do que os apartamentos, poderá ter área real de 20m2 e área equivalente de 28m2 (1: 1,4). A Figura 5, a seguir, indica alguns critérios para determinação das áreas equivalentes (Ramos, 2002, p.135).
Figura 5 – Critérios para cálculo das áreas equivalentes de construção*
Figura 5 – Critérios para cálculo das áreas equivalentes de construção*