O processo de desenvolvimento do produto imobiliário pode ser definido como o conjunto de atividades necessárias para o projeto de um produto, da identificação de uma oportunidade de mercado até a entrega do produto ao cliente final (Tzortzopoulos et al., 1998). Pode-se entender que o projeto de um empreendimento imobiliário visa compatibilizar as necessidades e requisitos do cliente final (comprador) com as condições existentes (de mercado, orçamentárias, legais, impacto ambiental, uso do solo e outras). Ocorrem imprecisões neste processo, devido às diferenças entre as visões dos usuários e dos projetistas. No caso da incorporação, em geral não há contato direto entre eles, adotando-se um perfil estimado de comprador, o que dificulta a tarefa
O projeto é composto por um conjunto de documentos, formalizados em desenhos e texto, que descreve a obra, permitindo a contratação e a execução. Pela complexidade e quantidade de informação envolvida, e também pela tradicional fragmentação (existem diversos projetistas, cada um responsável por uma parte do projeto), em geral o projeto é dividido em documentos gráficos (tais como plantas arquitetônicas, estruturais, hidro-sanitárias, elétricas, lógicas e outras) e documentos escritos (orçamento, memoriais, especificações técnicas, cronograma, contratos e outros).
O setor que envolve as atividades de arquitetura, engenharia e construção (AEC) é um domínio multidisciplinar no qual a colaboração entre os participantes é de fundamental importância. A característica multidisciplinar do projeto requer que diferentes áreas do conhecimento sejam representadas na equipe de projeto e o modo como os projetistas interagem é crucial para o desempenho do processo, especialmente em relação ao modo como esses agentes se comunicam e tomam decisões em conjunto. Desta forma, as decisões devem ser tomadas considerando a interdependência entre as diversas áreas, visando adotar soluções que satisfaçam a todos. Em projetos envolvendo grande complexidade, imprecisão e incerteza, é ainda mais importante que as decisões sejam interdependentes. Entretanto, o projeto de edificações geralmente é realizado de forma seqüencial. Nesse caso, falta interação entre os profissionais envolvidos.
O projeto define uma significativa parte dos custos, dos consumos de energia e água e da geração de resíduos que ocorrem ao longo do ciclo de vida da edificação, com influência mais forte nas fases iniciais do projeto . Assim, percebe-se que maior esforço deve ser dedicado nas fases de planejamento e estudos preliminares, pois eventuais falhas dificilmente podem ser corrigidas posteriormente.
Planejamento e concepção
Estudo Preliminar Desenvolvimento do projeto Construção
Essa não é uma tarefa fácil, contudo. Há pouco tempo e recursos destinados ao início do projeto. Kowaltowski et al. (2006) argumentam que as alterações tecnológicas, sociais e econômicas que ocorreram nos últimos anos incrementaram a complexidade do projeto, especialmente na questão ambiental, com os clientes apresentando a necessidade de ambientes sustentáveis: confortáveis, saudáveis, produtivos e com eficiência energética. Outro elemento que amplia a complexidade do projeto é a consideração do ciclo de vida, fator importante para a consideração dos efeitos da construção sobre o ambiente.
O gerenciamento do processo de projeto e, mais especificamente, da informação gerada, é fundamental. Um dos aspectos a ressaltar é a importância da coordenação de projetos. Segundo Rodriguez (2005), a coordenação favorece o desenvolvimento dos projetos e a execução da obra. Essa atividade é beneficiada com o uso de ferramentas específicas para gerenciar o grande número de atividades e informações inerentes aos projetos. As soluções que tem sido propostas envolvem as Tecnologias de Informação e Comunicação (TIC), através de extranets de projeto, sistemas de apoio à decisão, aplicativos com inteligência artificial e sistemas para Building Information Modelling (BIM).
Por fim, é importante referir que há um crescente esforço para projetar e construir edificações com menor impacto ambiental, conhecidas como green buildings ou construções sustentáveis. A sustentabilidade total não é possível nas condições tecnológicas atuais, porém as soluções de projeto podem ser analisadas buscando a redução do impacto ambiental. Existem vários sistemas que auxiliam a medir o grau de sustentabilidade de materiais e técnicas construtivas, inclusive com a certificação dos empreendimentos, tais como BREEAM, BEPAC e LEED. No Brasil, o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é o sistema com maior utilização, com dezenas de empreendimentos candidatos e dois já certificados. Há um esforço para adaptar o LEED para as condições do país, visando uma avaliação mais adequada (http://w.gbcbrasil.org.br/pt/).