As anomalias endógenas são originárias da falha construtiva, seja ela executiva no canteiro de obra, devido à falta de supervisão, por exemplo, seja de projeto, no escritório, em desobediência às normas técnicas. Por este motivo, a responsabilidade sobre esta anomalia recai quase sempre no empreendedor, esteja o imóvel em garantia ou não.
As anomalias exógenas possuem sua origem na interferência causada por terceiros. Um exemplo típico deste tipo de anomalia é a escavação de terrenos lindeiros a edificações pré-existentes, situação que normalmente altera os parâmetros do solo e causam recalque diferencial e rachaduras nestas edificações.
Classifica-se como anomalia natural aquela que decorre dos fenômenos imprevisíveis da natureza. Equivocadamente alguns profissionais tentam atribuir à natureza a causa para as diversas patologias encontradas na edificação.
As anomalias funcionais têm sua origem no fim da vida útil dos materiais utilizados na construção do imóvel e está normalmente relacionada às falhas de manutenção. Evidentemente, todos os materiais possuem vida útil, maior ou menor devido à qualidade ou ao local em que se encontra instalado. Apesar das edificações serem bens imóveis com normalmente longa existência, elas demandam, assim como um automóvel, de manutenção periódica, pois os materiais não são “eternos”.
Segundo o IBAPE, as falhas de manutenção podem ser divididas em quatro origens:
Fonte:TEIXEIRA & COSTA ENGENHEIROS ASSOCIADOS
As anomalias funcionais têm sua origem no fim da vida útil dos materiais utilizados na construção do imóvel e está normalmente relacionada às falhas de manutenção. Evidentemente, todos os materiais possuem vida útil, maior ou menor devido à qualidade ou ao local em que se encontra instalado. Apesar das edificações serem bens imóveis com normalmente longa existência, elas demandam, assim como um automóvel, de manutenção periódica, pois os materiais não são “eternos”.
Segundo o IBAPE, as falhas de manutenção podem ser divididas em quatro origens:
- As falhas de planejamento estão relacionadas à falta de conhecimento do responsável pela edificação em adequar-se a questões técnicas para obter o desempenho esperado com a manutenção. Estas falhas são comuns em condomínios residenciais, em que normalmente o síndico não possui conhecimento ou é coagido pelos condôminos que optam em realizar intervenções menos importantes.
- As falhas de execução da manutenção são consequência da contratação de empresas ou autônomos não qualificados para o serviço, relacionada à proposta mais baixa, em detrimento ao acervo técnico e experiência de cada uma. São as constantes reformas que não resolvem o problema original, com várias empresas executando serviços ineficientes e sendo rechaçadas sequencialmente devido aos erros. É comum o uso de técnicas equívocas e intervenções paliativas com finalidade estética.
- As falhas operacionais são devido a erros de registro e controle dos sistemas construtivos. Registrar as ocorrências em um condomínio é o primeiro passo para conhecer suas condições. É louvável existir um livro de registros a fim de criar obediência às periodicidades.
- As falhas gerenciais são consequência da falta de acompanhamento da qualidade dos serviços de manutenção, ou seja, a manutenção apesar de prevista e orçada não contempla resultados satisfatórios. Reformas que iniciam com um orçamento previsto e acabam custando o dobro por conta de retrabalhos e utilização de materiais inapropriados para a situação, assim como pagamentos realizados a empresas que abandonam a obra são falhas gerencias comuns.
Fonte:TEIXEIRA & COSTA ENGENHEIROS ASSOCIADOS